Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığı altında düzenlenen TBK m.347 hükmünün sözleşmenin sona ermesi bakımından belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında ayrım yaptığı görülmektedir. Gerçekten de TBK m.347/1 hükmünün 1. Cümlesinde “belirli süreli sözleşmelerin” ibaresine yer verilerek, fıkranın, birinci cümlesinde belirli süreli sözleşmelerin sona ermesine ilişlin şartları ihtiva eden bir düzenleme olduğu ortaya konmuştur. Aynı şekilde TBK m.347/2 hükmünün “ belirsiz süreli kira sözleşmelerin” ifadesine yer verilerek başladığı ve fıkranın belirsiz süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona ermesine ilişkin şartları ihtiva eden bir fıkra olduğu anlaşılmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde TBK m. 347/1 hükmü uygulama alanı bulacak ve sözleşme belirli sürenin hitamında kendiliğinden sona ermeyecektir. Belirli süreli kira sözleşmesini sürenin bitmesi ile sona erdirebilmek hakkı kiracıya tanınmış ve kiracının bu hakkı kullanması da süre ve bildirim şartına bağlanmıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural sözleşmenin uzaması olmakla, kiracının sürenin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkün kılınmıştır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimi ile kira sözleşmesini feshetme imkanını münhasıran kiracıya tanınmış bir hak olduğudur.
TBK m.347/1 hükmü kiracıyı koruma amacı güden nispi emredici bir hüküm olup, taraflar arasında kiracı aleyhine hükümler öngören sözleşmeler geçersiz olacaktır.
TBK m.347/1 ile kiracıya tanınan fesih bildirim hakkı bozucu yenilik doğuran bir karakterde olup, kira sözleşmesini sona erdirebilmesi, sözleşmenin süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce muhatabına yani kiralayana ulaşmış olmasına bağlıdır. Bildirimin kiraya verene, sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce ulaşması şart olup; bildirimin kiraya verene ulaştığı konusunda ispat yükü de kiracıdadır. Bildirimin yazılı olarak yapılması gerekmekte olup bu şart geçerlilik şartıdır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, bildirimin kiraya verenin hakimiyet alanına en az on beş gün kala ulaşmasıdır. Örneğin 01.01.2023 tarihinde uzayacak bir kira sözleşmesinde en son 16.12.2022 tarihine kadar bildirimin kiraya verene ulaşması gerekmektedir.
Belirli süreli sözleşmelerde, kiracı tarafından sürenin bitiminden en az on beş gün önce bir bildirimde bulunarak sözleşme sona erdirilmediği takdirde, kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl uzamış sayılacaktır. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus, kanuni bir sonuç olarak uzayan kira sözleşmesi genel hükümlerden farklı olarak belirsiz süreli hale gelmeyecek, aksine kanunda belirtildiği üzere bir yıllık
belirli süreli bir sözleşme olacaktır.
TBK m. 347/1 uyarınca, kira sözleşmesini kiracının feshedebilmesinden dolayı bu bildirimin kiracı tarafından yapılması gerekecektir. Ancak kiracının bu bildirimle kira sözleşmesini sona erdirebilmesi konusunda Kanun’da bir kısıtlama mevcuttur. TBK 349/1 hükmüne göre, kiralananın aile konutu olması halinde; kiracı eşin tek başına sözleşmeyi feshedemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Kiracı belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesini her zaman sona erdirebilecektir. Ancak burada kiracının uyması gereken kurallar mevcuttur. Kanun koyucu bu durumu TBK m.347/2′ hükmünde genel hükümlere göre fesih bildirimi ile yapılması gerektiğini belirtmiştir. Burada genel hükümlerde ile işaret edilenin TBK m.329’da düzenlenen fesih bildirim süreleri olduğu kabul edilmektedir.
TBK m.347, kiraya verene, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesini, herhangi bir sebep ileri sürmeksizin sona erdirebilme imkanı tanımıştır. Yukarıda belirtildiği üzere, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdiren bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi bir yıllığına uzayacaktır. Kiraya veren, on uzama yılından sonra kira sözleşmesini feshedebilecektir. Ancak geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, sözleşmenin on yıl boyunca uzaması, kiraya verenin on uzama yılından sonraki yılın bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması ve bildirimin yazılı olması şartlarının tamamının sağlanması gerekmektedir.
TBK’da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi bakımında kabul edilen bir yöntem de sözleşmenin dava yoluyla sona ermesidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi bakımından kabul edilen dava sebepleri TBK m.350,351,352’de düzenlenmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki kanunda öngörülen sebepler dışında başka sebeplerin de tahliye davası açmaya imkan tanıyacağını
kararlaştırmaları halinde, buna ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kabul edilen tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olduğu kabul edilmiştir. Keza TBK m. 354 hükmü de, “ Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. “, demekle bunu tasdiklemektedir.
TBK m. 353’e göre, “ Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. “ Madde ile TBK m. 350,351,352’ye dayalı olarak açılacak davalarda dava açma süresinin önceden ihtar çekilmesi halinde, bir kira yılı uzayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hüküm ile TBK m.350/2, 351/2, 352’de kabul edilen bir aylık süre içerisinde kiraya verenin dava açacağını bir ihtar ile kiracıya bildirmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olacaktır.
Örnek vermek gerekirse, 01.01.2019 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli bir konut kirası olduğunu varsayarak, kiraya verenin ihtiyacı için bu sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde TBK m. 350/2 uyarınca kira sözleşmesinin sona ereceği tarih 31.12.2021 olacak ve bu tarihten itibaren bir ay içinde yani en geç 31.01.2022 tarihine kadar dava açması gerekecektir. Ancak kiraya verenin 31.12.2021 -31.01.2022 tarihleri arasında, dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacak ve kiraya veren 31.12.2023 tarihine kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
TBK 350/1,b hükmüne göre, “ Kiraya veren, kira sözleşmesini;1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. “
Burda değinmek istediğimiz en önemli husus, “ kanun gereği bakmakla yükümlü olacak kişiler “ kapsamına kimlerin girdiğidir. TBK m.364’ e göre herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Buna göre bu tanıma yalnızca kardeşler girecektir.
Yargıtay bir 19.10.2017 tarihli bir kararında , “ TMK’ nun 364. maddesine göre; Herkes yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Hukuk Genel Kurulunun 7.6.1998 gün, 1998/656;688 sayılı ilamında da; “:…yeme, giyinme, barınma, sağlık, ulaşım, kültür ( eğitim ) gibi bireyin maddi varlığını geliştirmek için zorunlu ve gerekli görülen harcamaları karşılayacak düzeyde geliri olmayanların” yoksul kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mahkemece konusuz kalan davada, ihtiyaçlı olarak gösterilen M.S.’ nin, TMK’ nun 364. maddesi uyarınca davacının bakmakla yükümlü kişi olup olmadığı, davacının kardeşinin bir işi olup olmadığı, mesleğini nerede icra
ettiği, kiralananda ne iş yapacağı, ihtiyacın samimi olup olmadığı araştırılıp dava tarihindeki haklılık durumu tespit edilmeden, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. “
Tahliye davası bakımından aranan konut ihtiyacının güncel olması gerekmekte, henüz gerçekleşmemiş ihtiyaçlar tahliye davası bakımından geçerli kabul edilmemektedir. Bununla birlikte konut ihtiyacının devamlı ve zorunlu olmasının gerektiği gibi bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması da gerekir. Bu ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını somut olayın özelliklerini dikkate alarak hakim belirleyecektir.
Yargıtay birden fazla kararında ihtiyaç sebebiyle tahliye sebeplerine değinmiş ve bu sebeplerin samimi olup olmayacağına hakimin tahliyeyi, olayın şartlarını göz önüne alarak değerlendirip hüküm kuracağını belirtmiştir. Örneğin bir kararında Yargıtay, “ Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” Kiralayanın kirada oturmasını, ihtiyacın samimi olduğuna bir gösterge olduğunu; bunun tanık ifadeleriyle de desteklendiğini belirtmiştir.Yargıtay yine bir çok kararında ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtiyacın samimi olup olmadığına dikkat çekmiştir.
Davacı tarafından ileri sürülen ihtiyaç sebebinin gerçek ve samimi olmadığının anlaşılması halinde tahliye istemi reddedilecektir. İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı konusunda kanunda bir ölçü kabul edilmediğine değinmiştik. Davacının ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep ettiği taşınmazı satmak istemesi, davacının tahliye davası açtıktan sonra boşalan konutunu kiraya vermesi, kanunun tanımış olduğu tahliye davası hakkını kullanarak kira bedelini artırmak istemesi, tahliyesini talep ettiği taşınmazı başka bir arkadaşına kiraya vermek amacıyla tahliye davası açması gibi hallerde iddia samimi değildir ve dava reddedilmelidir.
Davacının konut ihtiyacı, hükmün kesinleşmesine kadar varlığını korumalı, dava sonuçlanmadan konut ihtiyacının ortadan kalkması halinde tahliye davası reddedilmelidir.
Kiralanan taşınmazın, paylı mülkiyete konu olması durumunda tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ile açılabilecektir. Elbirliği ile mülkiyet durumunda ise tüm ortakların davaya katılması gerekir. Davacılar bakımından aralarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur.
Kira sözleşmesinde birden fazla taraf bulunması halinde, kiraya veren konut ihtiyacına dayalı tahliye davasını bütün kiracılara yöneltmelidir. Zira tahliye borcu bölünemeyen bir borçtur.
Kiraya veren, ihtiyaca dayalı tahliye davasını kanunda belirtilen süreye riayet ederek açmalıdır. Buna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimine uyualarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açabilecektir. Kanunda öngörülen bir aylık dava açma süresi, hak düşürücü nitelikte olup hakim tarafından resen gözetilecektir.
TBK m. 355/1 gereğince, kiralananın ihtiyaç sebebiyle boşaltılması halinde kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamacaktır. Bu sınırlama yalnızca ihtiyaç sebebiyle tahliye durumlarında gündeme gelmekle birlikte, ihtiyaç sebebiyle tahliye hali dışındaki bir sebeple taşınmazın tahliye edilmesi durumunda kiraya veren bu sınırlamaya tabi olmayıp taşınmazı serbestçe kiraya verebilir.
Kiralanan taşınmazın yeniden inşa ve imar sebebine dayalı olarak boşaltılması halinde ise kiralayanın yeniden inşa ve imar sebebine dayalı olarak boşaltılması halinde ise kiralayanın tabi olduğu sınırlama aynıdır fakat kiralanan taşınmazın eski kiracı dışında bir başkasına kiraya verilebilmesi iki halde mümkündür. Bunlar; haklı sebebin varlığı veya eski kiracının öncelik hakkının sona erdirilmesidir.
TBK m. 350/2 hükmü ile eski kiracıya tanınan öncelik hakkı, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralayabilmesi konusundadır. Eski kiracının öncelik hakkı, kiraya veren tarafından yapılacak yazılı bildirimden itibaren bir ay içinde kullanılmadığı takdirde sona erecektir. Kiraya veren yazılı bildirim yapmadıkça, eski kiracının öncelik hakkı varlığını koruyacak ve kiraya veren üç yıl süre ile yeniden kiralama yasağına tabi olmaya devam edecektir. Kiraya veren, rayiç kira bedelinin çok üstünde bir kira bedelini eski kiracıya teklif etmesi halinde TBK m.355/3 hükmünde öngörülen yaptırıma tabi olacaktır.
Kiraya veren, TBK m.355/1,2 hükümlerinde öngörülen sınırlamaya rağmen, taşınmazı eski kiracı dışında bir başka kişiye kiralaması halinde, kiraya verene TBK m. 355/3’de öngörülen yaptırım uygulanacaktır. Buna göre, kiraya veren eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Bununla birlikte eski kiracının bir yıllık kira bedelini aşan
miktardaki zararını talep etme imkanının varlığını koruyacağı ifade edilmektedir. Ancak eski kiracı bir yıllık kira bedelini aşan zararını ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay bu tazminatın şartının taşınmazın tahliye davası veya cebri icra yolu ile boşaltılması olduğu görüşündedir.
Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiraya verenin bu tahliye taahhüdüne dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi de bir takım şartlara bağlanmıştır. TBK m. 352/1 uyarınca, tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Taahhütnamenin temsilci ile yapılmasının geçerliliği tartışmalıdır.
Kiracının evli olması ve kiralanan taşınmazı aile konutu olarak kullanılması halinde kiracının vermiş olduğu taahhüdün geçerli olması kiralayanın eşinin buna açık rıza göstermesine bağlıdır. TBK m. 349’da kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde, kiracının eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği hükme bağlanmıştır. Eşin rızasına tabi kılınan işlem yalnızca sözleşmenin feshidir.
Ancak aile konutu bakımından hükmün geniş yorumlanması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı var ise, taahhüt tümü tarafından verilmelidir. Zira tahliye borcu bölünemeyen bir borçtur.
Kiracı tarafından verilecek olan tahliye taahhüdü yazılı şekilde verilmiş olmadıkça geçerli olmayacaktır. Tahliye taahhüdnamesi adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noter vasıtasıyla resmi şekilde de yapılabilir. Pratik olarak aralarında şöyle bir fark vardır ki; adi yazılı şekilde tahliye taahhüdünde yer alan imzanın aidiyeti konusundaki itiraz yargılamayı gerektireceğinden, itirazın kaldırılması yoluna gidildiğinde bu talep icra tetkik merci tarafından dinlenmeyecektir.
Kiracı tarafından verilecek olan yazılı tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kiralanının teslimi sırasında veya öncesinde alınan tahliye taahhüdü; kiracının kiraya verenin baskısı altında imzaladığı ve kiracının serbest iradesi ile hareket etmediği kabulü ile Yargıtay tarafından kabul
edilmemektedir.
Tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde mahkemede dava açılması ya da icraya başvurulması gereklidir.
Bunun haricinde kiraya veren tarafından bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar yapılması durumunda tahliye davası açılabilecektir. Yalnızca muaccel olduğu halde ödenmeyen kira bedelinin ödenmesinin talep edilmesi, ihtarın haklı olması için yeterlidir.
İhtar tarihinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Kiraya veren tarafından gönderilecek ihtarda ödenmesi gereken kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğu ve ne kadar olduğu gösterilmelidir. İhtarın yazılı olması da bir geçerlilik koşuludur.
Kiraya veren tahliye davasını, kira süresinin bitimini izleyen bir aç içinde açmalıdır, bir aylık sürenin başlangıcı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının veya arta kalan süre içerisinde iki haklı ihtar çekilmiş olması halinde arta kalan sürenin bitiminden itibaren başlayacaktır. Bu süre hak düşürücü süre olup hakim tarafından resen gözetilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklı sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin bir diğer sebep; kiracının konut olarak kullandığı taşınmazın bulunduğu il veya belediye sınırları içerisinde kendisinin veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır. TBK m. 352/3 hükmü bunu düzenlemektedir.