Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmenin Tapuya Şerhi ve Şerhin Sonuçları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile taraflardan biri taşınmazı satmayı, diğer taraf ise taşınmazı satın almayı borçlanmaktadır. Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez; mülkiyetin geçişi için ya tarafların karşılıklı olarak rızalarının uyuşması ya da mahkemeden tescil kararı alınması gerekmektedir. Bu sebeple, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hak, ayni haklar kategorisinde olmayıp kişisel (nispi) haklardandır. Sözleşmenin hak sahibine kişisel hak sağlamasının sonucu ise sözleşme taraflarının sözleşmeden doğan haklarını yalnızca birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilmeleridir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinde bazı kişisel hakların tapu siciline şerh edilebileceği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmiştir.
TMK md 1009, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh edilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
TMK md. 1009/f.2 düzenlemesinden tapu siciline şerh edilen kişisel hakkın ayni hak niteliğini almamakla birlikte, aynilik güç ve etkisini kazandığı anlaşılmaktadır.
Taraflara kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26 maddesi uyarınca tapu siciline şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Eşya hukukuna hakim olan tapu siciline güven ve aleniyet ilkeleri çerçevesinde satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu siciline işlenmesiyle üçüncü kişiler uyarılmış olur.
“Tapu sicilinin açıklığı” başlıklı Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi, “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.” şeklinde kaleme alınmış olup, tapu sicilindeki taşınmaz satış vaadi şerhini görerek taşınmazı satın alan kişi, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre iyiniyetli üçüncü kişi olarak kabul edilmeyecek ve satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısına karşı 1023. maddenin sağladığı hukuki korumadan faydalanamayacaktır. Çünkü, tapu sicilinin aleniliği ilkesi dolayısıyla herkesin kütükte yer alan haklarla ilgili bilgisinin olduğu varsayılacak, bu durumun aksi iddia edilemeyecektir.
Yüksek Mahkemenin istikrar kazanmış kararlarında da, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi halinde Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 14. HD., E. 2013/15774, K. 2014/3020 ve 6.3.2014 tarihli ilamı;
“Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak, alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.” şeklindedir.